Raport www.szybko.pl

• Część I - "Obrót nieruchomościami na rynku wtórnym"
  1. Sytuacja w największych polskich miastach
  2. Warszawa
• Część II - "Wynajem"
  1. Największe polskie miasta
  2. Wynajem w Warszawie
• Część III - "Pokoje, stancje"

CZĘŚĆ I

OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI NA RYNKU WTÓRNYM

1. Sytuacja w największych polskich miastach

W ostatnim kwartale 2005 roku w Warszawie, Gdańsku, Krakowie i Poznaniu cena m2 mieszkania rosła z miesiąca na miesiąc. Największy wzrost bezwzględny o 355 zł, a także największy wzrost procentowy o 13% nastąpił w Gdańsku. W tym mieście cena m2 jest najniższa w porównaniu z innymi aglomeracjami, można więc prognozować, iż nadal będzie rosła w tempie szybszym niż w pozostałych miastach. Dodatkowo jest to interesująca lokalizacja dla inwestorów, ze względu na dynamiczny rozwój turystyki i zwiększające się zapotrzebowanie na apartamenty i mieszkania do wynajęcia na czas wakacji i wypoczynku.
Najwyższe średnie ceny mieszkań w Polsce osiągają nieruchomości w Warszawie. W grudniu osiągnęły niemal pułap 5 tys. złotych za metr kwadratowy i mimo wysokiej bazy aż 5% wzrost w ciągu 3 miesięcy, od października do grudnia 2005. Tak wysoki poziom cen i dalszy ich wzrost wynika ze znacznej przewagi popytu nad podażą mieszkań w stolicy oraz sporym zainteresowaniem inwestorów zagranicznych stolicą Polski. W Warszawie nadal ceny nieruchomości są niskie w porównaniu z innymi stolicami europejskimi i inwestorzy zagraniczni z chęcią kupują, licząc na wysokie zyski.
Na drugim miejscu, co do wysokości cen m2 mieszkania na rynku wtórnym, znajduje się Kraków. Tu podobnie jak w Warszawie cena przekroczyła poziom 4 tys zł i w IV kwartale była dość stabilna z niewielką tendencją wzrostową, na poziomie 0,7% w skali kwartału. Warto zauważyć, że ceny krakowskie i warszawskie są o ponad 1000 zł wyższe niż w innych analizowanych miastach. Przyczyny takiej sytuacji zostały już przedstawione dla przypadku warszawskiego. Natomiast w Krakowie głównym motorem napędzającym ceny jest rozwój turystyki i potrzeby lokalowe z tym związane. Bazując na doświadczeniach krakowskich można przewidzieć dalszy dynamiczny wzrost cen w innym atrakcyjnym turystycznie polskim mieście Gdańsku, a także dwóch pozostałych częściach Trójmiasta: Sopocie i Gdyni.

Odrębnie przedstawia się sytuacja we Wrocławiu. Tu średnia kwartalna cena jest porównywalna z ceną w Poznaniu, ale w tym mieście jako jedynym można zaobserować ponad 2% spadek ceny w grudniu w stosunku do października 2005. Sytuacja ta nie wynika jednak z dekoniunktury na tym rynku. Wręcz przeciwnie, w związku z bardzo dużą ilością realizowanych i planowanych we Wrocławiu inwestycji, zapotrzebowanie na mieszkania będzie rosnąć. Na podstawie wywiadów z agencjami nieruchomości z Wrocławia udało się nam ustalić, iż spadek ceny w grudniu wynika z faktu, iż aktualne w tym czasie oferty charakteryzowały się stosunkowo niskim standarem i nie można ich zaklasyfikować jako atrakcyjnych.

2. Warszawa

W Warszawie największą popularnością cieszą się mieszkania 2 i 3 pokojowe. Mieszkania dwupokojowe stanowiły 37% ofert w serwisie szybko.pl, a trzypokojowe 28%. Najwyższą średnią cenę za metr kwadratowy osiągają mieszkania dwupokojowe. W tabeli 3 przedstawione zostały dane dotyczące ceny metra kwadratowego mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy.
Najwyższe średnie ceny - powyżej 6000 zł za m2 - osiągają lokale położone w Centrum i Śródmieściu i widoczny jest ich ciągły wzrost.Wynika to między innymi z rosnącej liczby mieszkań i apartamentów o bardzo wysokim standardzie, znajdujących się w ofercie, a także z ograniczonej podaży mieszkań w tym rejonie.

Inną dzielnicą, gdzie ceny zbliżają się lub przekraczają granicę 6 tys zł są Kabaty. Kabaty w większości zestawień są traktowane jako część Ursynowa. W poniższym zestawieniu zostały wyodrębnione, dzięki czemu widoczna jest znaczna rozbieżność cen między Ursynowem a Kabatami. Przyczyną tej dysproporcji jest atrakcyjność i jakość ofert w tych dwóch dzielnicach. Kabaty to nowe budownictwo (cegła, niska zabudowa, lepszy standard budynków), na Ursynowie znaczną część stanowią oferty mieszkań w budynkach z lat 80-tych (płyta, budynki wielopiętrowe, mieszkania wymagające gruntownych remontów).
Najniższe ceny osiągają mieszkania na prawym brzegu Wisły, o których wiadomo, że lokalizacja powoduje problemy komunikacyjne tj.: Bródno, Tarchomin, Praga.

CZĘŚĆ II

WYNAJEM

1. Największe polskie miasta

W tabeli numer 4 przedstawione zostały koszty wynajmu mieszkań o różnej liczbie pokoi w największych polskich miastach. Ze zdecydowanie najwyższymi kosztami mamy do czynienia w stolicy. Są one w przypadku mieszkań 4 pokojowych nawet o 1700 zł wyższe niż w innych miastach. Za samą tę różnicę można wynająć np.: 3 pokojowe mieszkanie w Poznaniu. Ceny porównywalne do warszawskich mają jedynie mieszkania 1 i 2 pokojowe w Gdańsku. Stolicę można uznać za ewenement w skali kraju. Analizując ceny w pozostałych miastach można zauważyć, że utrzymują się one na porównywalnym do siebie poziomie.

2. Wynajem w Warszawie

Warszawa charakteryzuje się najwyższymi w Polsce cenami wynajmu mieszkań. Wynika to między innymi z faktu dużego popytu generowanego przez studentów oraz osoby migrujące do Warszawy w poszukiwaniu pracy. Tradycyjnie dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania jednopokojowe: kawalerki oraz studia. Stanowiły one niemal 40% ofert serwisu szybko.pl. Ich popularność wynika przede wszystkim z najniższej ceny jednostkowej. Niewiele wyższą ceną, a już zdecydowanie większym komfortem, charaktryzują się mieszkania 2 pokojowe i te stanowiły kolejne 42% ogłoszeń zamieszczonych w serwisie, a dotyczących Warszawy. Na podstawie treści ogłoszeń łatwo wychwycić tendencję, aby wynajmować mieszkanie dwupokojowe dla 3 lub 4 osób i w ten sposób relatywnie obniżyć koszt wynajmu.
W tabeli numer 6 zanajduje się zestawienie kosztów wynajmu, mieszkań różnej wielkości, w poszczególnych miesiącach IV kwartału 2005 roku. W listopadzie i październiku ceny utrzymywały się na podobnym, dosyć stabilnym poziomie. Znaczne odchylenia w dół od tego poziomu można zaobserwować w październiku. Wynikają one z faktu nagłego zahamowania popytu generowanego przez studentów, poszukujących mieszkań przede wszytskim w sierpniu i wrześniu. Te dwa miesiące są bowiem okresem największej aktywności w sferze wynajmu. W momencie gdy popyt tworzony przez studentów został zahamowany rynek zareagował chwilowym spadkiem cen, które ustabilizowały się w kolejnych dwóch miesiącach.
Tabela numer 7 przedstawia średnie ceny wynajmu mieszkań 1, 2 i 3-pokojowych w ostatnim kwrtale 2005 roku. Podobnie jak w przypadku sprzedaży najniższe ceny odnotowuje się w prawobrzeżnych dzielnicach. Najwyższe ceny osiągają lokalizacje gwarantujące sprawna komunikację (mieszkania nieodległe od metra) lub bliskość centrum miasta. Kolejnym bardzo ważnym czynnikiem warunkującym cenę jest standard oferowanego mieszkania. Dobrym standardem ofert (znaczna część stosunkowo nowych mieszkań) można tłumaczyć wyższe ceny, w niezbyt korzystnie położonym komunikacyjnie, Wilanowie oraz na Bemowie.

CZĘŚĆ III

POKOJE, STANCJE

Grupą, która tworzy przeważającą część popytu na pokoje i stancje do wynajęcia są studenci.
Samodzielny pokój lub stancja są najtańszą (obok akademika) możliwością zakwaterowania. Z obesrwacji ofert zamieszczanych w serwisie, a także z wywiadów z organizacjami studenckimi wynika, że większym zainteresowaniem studentów cieszą się pokoje w mieszkaniach studenckich niż stancje. Zapewniają większą niezależność i swobodę. Kolejną tendencją jest wynajmowanie przez grupy studentów mieszkań większych 2,3,4 pokojowych aby zmniejszyć koszt na jedną osobę.
Tabela 8 zawiera średnie ceny pokoi w największych polskich miastach. We Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Poznaniu są one do siebie bardzo zbliżone, oscylują w okolicy 400 złotych za pokój z odchyleniem kilkunastu złotych. Prawie 100 złotych więcej trzeba zapłacić za pokój w Warszawie. Bardziej szczegółową analizę cen warszawskich przedstawia tabela 9.
W Warszawie ceny są bardzo zróżnicowane, począwszy od 360 złotych za pokój w Ursusie, a skończywszy na 630 w dzielnicy Kabaty. Uwarunkowania cen są podobne jak w przypadku ofert sprzedaży i wynajmu mieszkań, ważna jest korzystna lokalizacja względem uczelni lub dobra komunikacja (najchętniej metro) oraz standard i wyposażenie mieszkania. W związku z tym najwyższe ceny osiągają pokoje na Kabatach, Ursynowie, Żoliborzu (metro). Znacznie zaś taniej można wynająć pokój na obrzeżach miasta. Prezentowane w tabelach koszty wynajmu zostały policzone jako średnie z ofert samodzielnych pokoi w mieszkaniach bez właściciela jak i stancji czyli pokoi przy właścicielach mieszkania.

PODSUMOWANIE

Przedstawione w raporcie dane są obrazem rynku nieruchomości w ściśle określonym czasie. Będą one bazą porównawczą do kolejnych raportów i umożliwią obserwowanie zmian i tendencji na polskim rynku nieruchomości.
Raport ma charakter informacyjny analizując i porównując dane zawartych w "Raporcie www.szybko.pl" należy pamiętać, iż bazą do jego powstania są tylko i wyłącznie oferty zamieszczone w serwisie www.szybko.pl.

Autorką raportu jest Marta Kosińska, absolwentka Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie oraz "Podyplomowych Studiów Analiz Marketingowych". Współtworzyła serwis i jest odpowiedzialna za kontakty z użytkownikami oraz wszelkimi instytucjami i organizacjami zainteresowanymi współpracą z serwisem.
Udziela się zgody na publikowanie całości lub części raportu jedynie pod warunkiem podania nazwy oraz źródła ("Raport www.szybko.pl" lub adres "Dane na podstawie serwisu nieruchomości www.szybko.pl"). W razie jakichkolwiek pytań lub wątpliwości proszę o kontakt:
Marta Kosińska e-mail: [email protected] lub [email protected]