WPROWADZENIE

10 000 ogłoszeń dostępnych każdego dnia, około 600 nowych ofert dziennie pozwalają na przygotowanie coraz bardziej szczegółowego zestawienia informacji oraz analizy sytuacji na rynku wtórnym w poszczególnych miastach.

Przedstawiana wersja jest już piątą edycją „Raportu Szybko.pl„. Raport jest każdorazowo tworzony na podstawie danych archiwizowanych w serwisie, w przypadku IV kwartału 2006 bazą do jego powstania było 15 000 ogłoszeń z całej Polski. W bieżącej edycji zawarte są informacje na temat cen nieruchomości we wszystkich analizowanych do tej pory miastach, czyli: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu i Katowicach. W tym zestawieniu pojawiają się nowe lokalizacje: Łódź, Gdynia, Toruń, Sopot i Szczecin.

Wierzymy, że przekazane poniżej informacje będą dla Państwa niezwykle użyteczne jako źródło wiedzy na temat rynku nieruchomości. „Raport Szybko.pl” zawiera bowiem informacje rzadko publikowane, a wręcz unikalne np.: o cenach wynajmu stancji i mieszkań, średnim oferowanym metrażu, najpopularniejszych lokalizacjach itp.

Przedstawione w raporcie dane są obrazem rynku nieruchomości w ściśle określonym czasie. Raport ma charakter informacyjny, analizując i porównując dane zawarte w „Raporcie Szybko.pl” należy pamiętać, iż bazą do jego powstania są tylko i wyłącznie oferty zamieszczone w serwisie www.szybko.pl.

Autorką raportu jest Marta Kosińska, absolwentka Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie oraz „Podyplomowych Studiów Analiz Marketingowych„. Współtworzyła serwis i jest odpowiedzialna za kontakty z użytkownikami oraz wszelkimi instytucjami i organizacjami zainteresowanymi współpracą z serwisem.

Udziela się zgody na publikowanie całości lub części raportu jedynie pod warunkiem podania nazwy oraz źródła („Raport Szybko.pl” lub adres www.szybko.pl bądź informacja: „Dane pochodzą z serwisu nieruchomości www.szybko.pl). W razie jakichkolwiek pytań lub wątpliwości proszę o kontakt:

Marta Kosińska e-mail: martakosinska@szybko.pl lub info@szybko.pl

Informacje zawarte w poprzednich edycjach „Raportu Szybko.pl” wykorzystywane były w następujących mediach: Gazeta Wyborcza, Rzeczpospolita, Gazeta Prawna, Parkiet, Program Trzeci Polskiego Radia, Radio Wawa, Słowo Polskie Gazeta Wrocławska, Dziennik Polski, Manager Magazine, TVN 24, Serwisy internetowe: onet.pl, O2, Egospodarka, Muratorplus.pl, Bankier.pl, rnw.pl

Pobierz "Raport Szybko.pl, Rynek wtórny, IV Kwartal 2006 oraz podsumowanie roku 2006" jako plik pdf
(plik pobrano 6266 razy)
Pobierz "Raport Szybko.pl, Rynek wtórny, III Kwartal 2006" jako plik pdf
(plik pobrano 4583 razy)
Pobierz "Raport Szybko.pl, rynek wtórny, II Kwartal 2006" jako plik pdf
(plik pobrano 4587 razy)
Pobierz "Raport Szybko.pl I kwartał 2006" jako plik pdf
(plik pobrano 2723 razy)
Pobierz "Raport Szybko.pl IV kwartał 2005" jako plik pdf
(plik pobrano 4469 razy)

Część I – „Podsumowanie roku 2006”

1. Rok 2006 kwartał po kwartale

2. Ile można było zyskać na inwestycjach w nieruchomości w 2006 roku?

3. Jakie były preferencje kupujących?

4. Jakich ofert było najwięcej?

5. Czego szukali kupujący?

6. Rok 2006 - kilka słów komentarza

Część II – „Obrót nieruchomościami na rynku wtórnym” IV kwartał 2006

1. Sytuacja w największych polskich miastach

2. Szczegółowe dane dotyczące Warszawy, Krakowa, Gdańska, Wrocławia i Poznania

3. Poziom cen w IV kwartale w Gdyni, Sopocie, Szczecinie, Toruniu i Łodzi

Część III – „Wynajem” IV kwartał 2006

1. Sytuacja w największych polskich miastach

2. Dane dotyczące kosztów wynajmu w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Wrocławiu i Katowicach

Część IV – „Pokoje, stancje” IV kwartał 2006

1. Analiza sytuacji w największych polskich miastach

CZĘŚĆ I - PODSUMOWANIE ROKU 2006

Rok 2006 kwartał po kwartale

I KWARTAŁ

W pierwszym kwartale 2006 roku, zgodnie z tendencją widoczną już w ostatnim kwartale 2005 roku, miał miejsce wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym. W większości analizowanych miastach widoczny był trend wzrostowy. Wyjątkiem był Poznań gdzie na początku roku nastąpił spadek średniej ceny za m2 w stosunku do XII 2005, by przez 3 miesiace I kwartału 2006 utrzymywać się na stabilnym poziomie 3300 złotych za metr. Kolejnym miastem, gdzie ceny w I kwartale utrzymywały się na wyrównanym poziomie około 4600 złotych za metr, jest Kraków. Jednak średnia cena w tym mieście w I kwartale wzrosła w porównaniu z ostatnim kwartałem 2005 roku o 4%.

Najwyższy bezwzględny, a także % wzrost cen w okresie styczeń-marzec 2006 miał miejsce we Wrocławiu. Pod koniec roku 2005 ceny we Wrocławiu nieznacznie spadły, co spowodowane było w głównej mierze brakiem atrakcyjnych ofert. Początek roku 2006 przyniósł zmianę tej tendencji. Zgodnie z przewidywaniami szybko rosnący popyt, spowodowany dynamicznym rozwojem gospodarczym w tym rejonie, przyczynił się do 15% wzrostu ceny m2 (marzec 2006 w stosunku do grudnia 2005). W liczbach bezwzględnych oznaczało to wzrost ceny o 511 złotych do 3898 zł za metr w marcu 2006. W zestawieniu kosztów zakupu m2 mieszkania na rynku wtórnym Wrocław przesunął się na 3 miejsce za Warszawę i Kraków, zbliżając się do granicy 4 tys za metr.

Bardzo wysoki średni kwartalny wskaźnik wzrostu cen, na poziomie 10%, odnotowano w Gdańsku. Wynika to z faktu, iż cena wyjściowa, od której liczy się zmiany była najniższa. W marcu 2006 roku osiągnięta została cena 3377 złotych za metr kwadratowy i była porównywalna do poziomu cen w Poznaniu.

Stolica utrzymała palmę pierszeństwa jeśli chodzi o wysokość cen, a w I kwartale pokonała kolejną barierę - przekroczywszy poziom 5 tysięcy złotych za metr.

II KWARTAŁ

II kwartał 2006 roku był okresem hossy na wtórnym rynku nieruchomości. Padły kolejne rekordy wzrostów, a używając giełdowego żargonu można powiedzieć, że na rynku nieruchomości na dobre rozgościł się byk. Tymczasem na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, po długim okresie prosperity i wzrostów giełdowych indeksów nastąpiło odwrócenie trendu. Była to kolejna przesłanka, która zachęca do dokonania pewnej i zyskownej inwestycji w nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym.

Jaki był obraz wtórnego rynku nieruchomości na koniec czerwca 2006 roku? Padły kolejne rekordy. W I kwartale Warszawa przełamała barierę 5 tys. złotych jako średnią cenę metra kwadratowego, by w czerwcu 2006 roku przekroczyć kolejną czyli 6 tys. i odnotować 17% wzrost w skali kwartału. Tym jednak razem to nie stolica była liderem. W niesłychanym tempie nastąpił wzrost cen w Krakowie. W stolicy Małopolski w II kwartale 2006 padły dwa rekody: najpierw w maju średnie ceny przekroczyły 5 tys. za metr kwadratowy, a już w czerwcu po niemal 13% wzroście w ciągu miesiąca wyniosły 6 126 złotych za metr. W ten sposób średnie ceny w Krakowie zrównały się, a nawet nieznacznie przekroczyly poziom cen w Warszawie. O ponad 19% wzrosły w II kwartale średnie ceny we Wrocławiu, już w kwietniu przekroczyły wartość 4 tys. za metr kwadratowy, a w maju osiągnęły 4 658 złotych. Wrocław znalazł się na 3 miejscu wśród najdroższych polskich miast. Najniższe średnie ceny na rynku wtórnym, ciągle poniżej 4 tys. złotych, utrzymują się w Gdańsku i Poznaniu, a ich tempo wzrostu w tym kwartale wynosiło odpowiednio 9.4% i 5.8%.

III KWARTAŁ

III kwartał 2006 roku nie przyniósł tak spektakularnych wzrostów, jakie miały miejsce od kwietnia do czerwca, ale trudno mówić o zmianie trendów czy nawet stabilizacji cen. Nadal mieliśmy do czynienia nawet z kilkunastoprocentowymi wzrostami cen w przeciągu 3 miesięcy. Najwyższy 22% wzrost ceny metra kwadratowego, w okresie od czerwca do września, nastąpił w Gdańsku. Przed wakacjami można tam było kupić metr kwadratowy mieszkania za średnio 3693 złote, a już w sierpniu cena ta była o 832 złote wyższa. W ten sposób Gdańsk jako kolejne miasto, po Wrocławiu, przekroczył barierę, jaką są 4 tys. złotych za metr. O 837 złotych, czyli nieco więcej w wartościach bezwzględnych niż w przypadku Gdańska, wzrosła w przeciągu ostatnich 3 miesięcy średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym w Warszawie. We wrześniu 2006 roku metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztował już prawie 7 tys., co oznaczało wzrost w stosunku do danych z czerwca o 17%. Tym samym Warszawa po raz kolejny, po krótkiej przerwie wróciła na podium jako najdroższe miasto w Polsce.

Ciekawa sytuacja miała miejsce w ostatnim kwartale w Krakowie. Po ogromnym skoku cen o 33% w okresie od kwietnia do czerwca, przekroczeniu pułapu 6 tys. za metr kwadratowy, także w lipcu nastąpił spory, bo 6% wzrost średniej ceny metra kwadratowego. Następnie w sierpniu ceny spadły do poziomu 6327 zł i utrzymały się tak we wrześniu. Szalony wzrost, który miał miejsce w II kwartale zdyskontował możliwości ruchów cenowych tak, iż III kwartał był stosunkowo stabilny, a zanotowany kwartalny wzrost wyniósł 4%. Tym samym Kraków powrócił na tradycyjnie zajmowane przez siebie 2 miejsce w klasyfikacji najdroższych miast Polski.

Podobna sytuacja jak w przypadku Krakowa miała miejsce we Wrocławiu. Ceny w II kwartale zostały wywindowane tak bardzo, iż w kolejnym nastąpiło wyhamowanie tempa wzrostu, a w sierpniu i wrześniu średnia cena metra kwadratowego ustabilizowała się na poziomie 4900 złotych.

Poznań natomiast był podobnie jak Gdańsk miastem, gdzie w III kwartale ceny wzrosły bardziej niż w rekordowym II kwartale. Wyższe procentowe wzrosty wynikają w obu przypadkach z niższej w porównaniu z Warszawą czy Krakowem bazy, od której liczone są zmiany. Niemniej jednak, jeszcze na początku roku metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym w Poznaniu kosztował mniej niż 3 tys., a we wrześniu zbliżył się do poziomu 4 tys.

IV KWARTAŁ

Wbrew oczekiwaniom koniec roku nie przyniósł ani stabilizacji cen i ani też nawet odrobiny spokoju. Wręcz odwrotnie, ostatni kwartał to najwyższe w skali roku wzrosty cen na wtórnym rynku nieruchomości. Po raz kolejny najbardziej, bo aż o 28%, niemal 1/3 wzrosły ceny mieszkań we Wrocławiu! W grudniu za metr kwadratowy w stolicy Dolnego Śląska trzeba było zapłacić już ponad 6 tysięcy złotych, dokładnie 6282 zł. W IV kwartale we Wrocławiu pokonane zostały dwie bariery, najpierw we wrześniu po rekordowym w tym roku wzroście w skali całego kraju, rzędu 17%, ceny przekroczyły próg 5 tysięcy złotych za metr. W grudniu na wykresach pojawiła się kolejna „magiczna” liczba: 6 tysięcy. Analizując ceny w 2006 roku we wszystkich miastach, nasuwa się wniosek, że w zasadzie na rynku nie funkcjonowało pojęcie „bariery” czy „magicznego progu X tysięcy”. W kolejnych kwartałach ceny rosły o 1000 złotych lub nawet więcej na metrze. Bariery funkcjonują przede wszystkim w naszej świadomości, choć jeśli chodzi o ceny nieruchomości, to po doświadczeniach roku 2006 wiele rzeczy przestało nas dziwić.

Swego rodzaju niespodzianką jest w IV kwartale 26% wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkania w Poznaniu. Spadek cen w I-szym kwartale, a następnie kilkuprocentowe wzrosty w II i III kwartale były na tle innych miast stosunkowo niewielkimi ruchami cenowymi. Wygląda jednak na to, że pod koniec roku także Poznaniakom udzieliła się gorączka kupowania. Decyzja jest zresztą jak najbardziej racjonalna. W Poznaniu ceny są nadal bardzo atrakcyjne w porównaniu z Wrocławiem, Krakowem, a nawet Gdańskiem. Miasto spełnia także większość przesłanek, które mogą mu wróżyć przyszłą prosperitę. Dlatego decyzję o kupnie mieszkania w jak najkrótszym czasie powinni podejmować wszyscy, którzy takich mieszkań potrzebują. Natomiast osoby kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych lub nazywając to po imieniu spekulacyjnych, po dynamicznym wzroście w IV kwartale, zapewne przestaną się wahać i zainwestują w Poznaniu, gdzie ciągle dużo niższe nakłady niż w pozostałych aglomeracjach, dają szansę na wyższe zyski.

Ostatnie 3 miesiące 2006 roku to kolejny okres bardzo dynamicznego wzrostu cen w Gdańsku. Po raz drugi z rzędu średnie ceny na rynku wtórnym wzrosły o 20%. W grudniu za metr kwadratowy w Gdańsku trzeba było zapłacić ponad 5375 złotych, czyli o 75% więcej niż w styczniu. Tylko w ciągu ostatniego półrocza mieszkania na gdańskim rynku wtórnym zyskały ponad 41% i tym samym Gdańsk uplasował się na drugim miejscu po Wrocławiu, jeśli chodzi o najwyższe procentowe zmiany cen w roku 2006.

W Warszawie i Krakowie w ostatnim kwartale miały miejsce porównywalne wzrosty średnich cen: w Krakowie o 12,9%, natomiast w Warszawie o 13,9%. Choć w ciągu roku zdarzało się, że ceny krakowskie były wyższe od warszawskich, w chwili obecnej zachowane jest „status quo” i średnia warszawska wynosi 7903 zł i jest o 731 złotych wyższa od cen w Krakowie.

Wykres 1. Średnie ceny metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym od stycznia do grudnia 2006. Źródło www.szybko.pl

Ile można było zyskać na inwestycjach w nieruchomości w 2006 roku?

Rok 2006 na wtórnym rynku nieruchomości to niewątpliwie rok rekordów, hossa przez 12 miesięcy z minimalnymi korektami. Od stycznia do grudnia ceny wzrosły o kilkadziesiąt procent. Niebagatelne zyski rzędu 84% osiągnęły osoby, które zainwestowały w nieruchomości we Wrocławiu. Jest to miasto, które przeżywa boom gospodarczy i inwestycyjny. Skutkiem tego cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym wzrosła z 3 407 złotych w styczniu do 6 282 w grudniu! Oznacza to ni mniej ni więcej, że za 34 metrową kawalerkę trzeba teraz zapłacić o prawie 100 000 więcej niż na początku roku. Niezbyt odległy jest moment, kiedy ceny mieszkań we Wrocławiu osiągną poziom krakowski czy warszawski, szczególnie jeśli weźmie się pod uwagę fakt, iż na rynku pojawią się lokale o bardzo wysokim standardzie w nowopowstających apartamentowcach.

75% w przeciągu 12 miesięcy można było zyskać kupując mieszkanie w Gdańsku. Wysoki wzrost % spowodowany jest stosunkowo niskim poziomem początkowym. Ceny w Gdańsku startowały z poziomu 3 047 złotych za metr, aby w ostatnim kwartale przekroczyć poziom 5 tys i w grudniu cena za metr kwadratowy wynosi tam 5 375 złotych.

Wzrost na poziomie 55% miał miejsce w Warszawie i Krakowie. W grudniu metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztował średnio 7 903 złote, a w Krakowie 7 172. Korzystając dalej z przykładu 34 metrowej kawalerki: jeśli kupiliśmy ją w styczniu 2006 w Gdańsku do grudnia jesteśmy bogatsi o 78 234 złote, zakup w Krakowie przyniósł nam zysk w kwocie 86 258 złotych, a w Warszawie aż 96 118.

Niewątpliwie, więc najlepiej można było zarobić na zakupie mieszkania we Wrocławiu, co więcej trzeba było zaangażować w inwestycję znacznie mniej środków niż kupując na przykład w Warszawie.

Dane z serwisu www.szybko.pl pozwalają także ocenić jakiego rodzaju mieszkania w poszczególnych miastach zyskały na wartości najbardziej. W Warszawie i Krakowie najwyższy wzrost cen za metr kwadratowy miał miejsce w przypadku mieszkań dwupokojowych, natomiast w Gdańsku i Wrocławiu najbardziej zyskały na wartości kawalerki. Warto jednak zaznaczyć, iż ceny różnice w przyroście ceny mieszkań w zależności od ich wielkości są nieznaczne i wynoszą zaledwie kilka procent. Może to oznaczać, że istnieje popyt na wszystkie typy mieszkań. Jednak obserwując sytuację na rynku nasuwa się inny wniosek. Z braku podaży mieszkań na które popyt deklarowany jest najwyższy (dwupokojowe) klienci decydują się na lokale mniejsze lub większe, kupując po prostu to co jest dostępne, a więc ceny rosną stosunkowo równomiernie.

Jakie były preferencje kupujących w 2006?

Na rynku wtórnym największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2 pokojowe oraz kawalerki. W szybko.pl oferta sprzedaży takich mieszkań była prezentowana najkrócej, średnio przez 14 dni (średnia dla wszystkich miast). Tylko nieco dłużej, bo przez 16 dni aktualne pozostawały ogłoszenia mieszkań 3 pokojowych, a oferta mieszkania 4 pokojowego czekała na chętnych przeciętnie 27 dni. Nasuwa się pytanie w jakim stopniu preferencje są determinowane przez możliwości nabywców. Badanie preferencji nabywców, na rynku pierwotnym, prowadzone przez RedNet Property, wskazują iż rzeczywiście zależy nam na kupnie minimum mieszkania dwupokojowego. Z drugiej strony zdolność kredytowa Polaków posiadających dochody na poziomie średniej krajowej nie pozwala na wiele więcej. Często też w wyniku wzrostu cen, który miał miejsce w 2006 roku, kupujący muszą zweryfikować swoje oczekiwania i zamiast dwóch pokoi decydują się na kawalerki.

Jeśli chodzi o lokalizację to najszybciej w tym roku nabywców znajdowały mieszkania we Wrocławiu i Warszawie.

Jakich ofert było najwięcej?

W bazie szybko.pl można znaleźć najwięcej ofert mieszkań 2 i 3 pokojowych. Razem stanowiły one aż 66% ofert sprzedaży. We wszystkich miastach dominują oferty mieszkan 2 pokojowych, we Wrocławiu było ich 42%, w Warszawie, Gdańsku po 39%, w Krakowie 38%. Najmniejszą część oferty stanowią mieszkania duże 5 pokojowe, to tylko 5% wszystkich ogłoszeń serwisu szybko.pl.

Czego szukali klienci?

Jak zwykle, przede wszystkim atrakcyjnej ceny. W przypadku Warszawy jeśli cena była niższa niż 7 tys za metr kwadratowy (w październiku i listopadzie) to oferta była aktualna w serwisie średnio przez 7 dni, a potem znikała. Dodatkowo jeśli lokalizacja jest atrakcyjna, czyli w przypadku Warszawy jest to np. Ursynów to mieszkania w cenie poniżej 7 tysięcy znikały z serwisu szybko.pl po 2 dniach!

Rok 2006 - kilka słów komentarza

Sytuację na polskim rynku nieruchomości można opisać jednym słowem: „niedobór”. Pojęcie to przez większość dorosłych Polaków jest jednoznacznie kojarzone z sytuacją gospodarczą w Polsce przed 1989 rokiem. Wtedy sposobem na rozwiązanie problemów była reglamentacja, także w przypadku mieszkań. Młode małżeństwa czekały na mieszkania po kilka a nawet kilkanaście lat. Książeczki mieszkaniowe, które miały być gwarantem otrzymania przydziału na własne „M”, zakładało się już małym dzieciom. Niedobór, z którym mamy do czynienia obecnie to oczywiście w dużej mierze pokłosie poprzedniego systemu gospodarczego. Szczęściem w nieszczęściu jest to, że nikt już nie steruje ręcznie gospodarką ani budownictwem i nie wydaje nam „talonów na mieszkania”.

Sytuacja z którą mieliśmy do czynienia w 2006 roku to efekt działania wolnego rynku. Jeśli popyt znacznie przewyższa podaż, efektem jest wzrost cen. Rosnące ceny są impulsem dla sprzedających, w tym wypadku firm budowlanych do zwiększenia produkcji, czyli w tym przypadku zwiększenia liczby budowanych mieszkań. Niestety na efekt działania tych zależności ma wpływ wiele innych czynników. Tak właśnie jest w naszym przypadku. Mimo rekordowych wzrostów cen w 2006 roku, a co za tym idzie szansy na większe dochody dla podmiotów budujących i sprzedających mieszkania, liczba mieszkań oddanych do użytku do końca III kwartału 2006 roku jest o 2,9% mniejsza niż w analogicznym okresie roku 2005. Można oczywiście liczyć, że dane te zmienią się na korzyść w roku 2007. W Polsce jednak to nie brak chętnych do kupienia mieszkania ani też brak inicjatywy ze strony budujących jest przyczyną stagnacji w budownictwie. Zasadniczą przeszkodą są problemy legislacyjne, a dokładniej rzecz biorąc brak regulacji prawnych. Brak planów zagospodarownia przestrzennego, przedłużające się terminy wydawania pozwoleń na budowę od dwóch lat skutecznie blokują branżę budowlaną.

Obecna ekipa rządowa do wyborów jesienią 2005 roku szła z hasłem wybudowania 3 milionów mieszkań w ciągu 8 lat. Zrealizowanie takiego planu z pewnością rozwiązałoby problem niedoboru. Jak zatem przebiega realizacja przedwyborczych obietnic.

Najważniejszą sfinalizowaną w 2006 roku ustawą jest uchwalona w październiku „Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania”. Ustawa ta nie ma jednak nic wspólnego z rozwiązaniem problemu, jakim jest zbyt mała liczba budowanych mieszkań. Wręcz przeciwnie może ona wzmocnić popyt, zwiększając grupę osób, które będą mogły zaciągnąć kredyt. Inne regulacje prawne, które znacząco wpłynęły na rozwój sytuacji na rynku to „Rekomendacja S” wprowadzona przez Główny Inspektorat Nadzoru Bankowego 1 lipca 2006 roku. Efektem obostrzeń w sposobie udzielania kredytów walutowych był ogromny wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi w maju i czerwcu. Przełożyło się to na wzrost popytu na nieruchomości, a co za tym idzie wzrost cen. Inne zamiany prawne, które wywarły znaczący wpływ na rynek nieruchomości dotyczą podatków. Likwidacja od nowego roku ulgii odestkowej od kredytów hipotecznych oraz zmiana sposobu opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości były motywatorem do zawarcia transakcji kupna jeszcze w 2006 roku. Skutkiem tego ostatni kwartał przyniósł kolejne zwyżki cen, dosyć zaskakujące, bo najwyższe w skali roku!

W 2006 roku miało miejsce jeszcze kilka zmian wartych wzmianki, aczkolwiek ich wpływ na zmiany na rynku nieruchomości jest trudny do oszacowania. W maju z dotychczasowego resortu transportu i budownictwa zostało wyodrębnione Ministerstwo Budownictwa. Można liczyć iż oznacza to, że zagadnienie budownictwa będzie traktowane przez rząd priortytetowo. Resortem tym tylko w 2006 roku kierowało już 3 ministrów: Jerzy Polaczek, Antoni Jaszczak i obecnie Andrzej Aumiller. Dosyć trudno jest odnaleźć jakiekolwiek pozytywy tak dużej rotacji na stanowisku ministra budownictwa. Niewykluczone, że te częste zmiany były jednym z powodów braku kompleksowych projektów ustaw, które mogłyby pozytywnie wpłynąć na sytuację na rynku nieruchomości.

Pod koniec roku, urzędujący na stanowisku szefa resortu budownictwa od 3 listopada Andzrej Aumiller, przedstawił projekt definicji budownictwa społecznego, które objęte zostanie obiżoną 7% stawką VAT. Obiżona stawka VAT ma dotczyć mieszkań poniżej 120 metrów kwadratowych oraz domów jednorodzinnych o powierzchni nie większej niż 200 metrów. Wyższa 22% stawka będzie naliczana dla każdego metra powyżej ustalonych limitów. Jest to informacja niesłychanie ważna zarówno dla budujących jak i kupujących, lecz niestety ciągle nie ostateczna.

W grudniu pod obrady sejmu trafiła ustawa dotycząca przekazywania gminom gruntów, przez Agencję Nieruchomości Rolnych oraz Agencję Mienia Wojskowego, z przeznaczeniem na budownictwo mieszkaniowe. Ustawa ta może wpłynąć na zwiększenie dostępności gruntów pod inwestycje budowlane, a więc wpłynąć na rozwiązanie podstwowego dziś problemu. Nastąpi to tylko wtedy jeśli budowanie na tych terenach będzie miało sens czyli mieszkania znajdą nabywców.

Oczekując na Nowy Rok pozostaje nam życzyć sobie szybszych i zdecydowanie dalej idących zmian legislacyjnych, które ułatwią rozwój sektora budownictwa mieszkaniowego.

CZĘŚĆ II - OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI NA RYNKU WTÓRNYM

SYTUACJA W NAJWIĘKSZYCH POLSKICH MIASTACH

Wbrew oczekiwaniom koniec roku nie przyniósł ani stabilizacji cen ani też nawet odrobiny spokoju. Wręcz odwrotnie, ostatni kwartał to najwyższe w skali roku wzrosty cen na wtórnym rynku nieruchomości. Po raz kolejny najbardziej, bo aż o 28%, niemal 1/3 wzrosły ceny mieszkań we Wrocławiu! W grudniu za metr kwadratowy w stolicy Dolnego Śląska trzeba było zapłacić już ponad 6 tysięcy złotych, dokładnie 6 282. W IV kwartale we Wrocławiu pokonane zostały dwie bariery, najpierw we wrześniu po rekordowym w tym roku wzroście w skali całego kraju, rzędu 17%, ceny przekroczyły próg 5 tysięcy złotych za metr. W grudniu na wykresach pojawiła się kolejna „magiczna” liczba: 6 tysięcy. Analizując ceny w 2006 roku we wszystkich miastach, nasuwa się wniosek, że w zasadzie na rynku nie funkcjonowało pojęcie „bariery” czy „magicznego progu X tysięcy”. W kolejnych kwartałach ceny rosły o 1 000 złotych lub nawet więcej na metrze. Bariery funkcjonują przede wszystkim w naszej świadomości, choć jeśli chodzi o ceny nieruchomości, to po doświadczeniach roku 2006 wiele rzeczy przestało nas dziwić.

Swego rodzaju niespodzianką jest w IV kwartale 26% wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkania w Poznaniu. Spadek cen w I-szym kwartale, a następnie kilkuprocentowe wzrosty w II i III kwartale były na tle innych miast stosunkowo niewielkimi ruchami cenowymi. Wygląda jednak na to, że pod koniec roku także mieszkańcom Poznania udzieliła się gorączka kupowania. Decyzja jest zresztą jak najbardziej racjonalna. W Poznaniu ceny są nadal bardzo atrakcyjne w porównaniu z Wrocławiem, Krakowem, a nawet Gdańskiem. Miasto spełnia także większość przesłanek, które mogą mu wróżyć przyszłą prosperitę. Dlatego decyzję o kupnie mieszkania w jak najkrótszym czasie powinni podejmować wszyscy, którzy takich mieszkań potrzebują. Natomiast osoby kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych lub nazywając to po imieniu spekulacyjnych, po dynamicznym wzroście w IV kwartale, zapewne przestaną się wahać i zainwestują w Poznaniu, gdzie ciągle dużo niższe nakłady niż w pozostałych aglomeracjach, dają szansę na wyższe zyski.

Ostatnie 3 miesiące 2006 roku to kolejny okres bardzo dynamicznego wzrostu cen w Gdańsku. Po raz drugi z rzędu średnie ceny na rynku wtórnym wzrosły o 20%. W grudniu za metr kwadratowy w Gdańsku trzeba było zapłacić ponad 5 375 złotych, czyli o 75% więcej niż w styczniu. Tylko w ciągu ostatniego półrocza mieszkania na gdańskim rynku wtórnym zyskały ponad 41% i tym samym Gdańsk uplasował się na drugim miejscu po Wrocławiu, jeśli chodzi o najwyższe procentowe zmiany cen w roku 2006.

W Warszawie i Krakowie w ostatnim kwartale miały miejsce porównywalne wzrosty średnich cen: w Krakowie o 12,9%, natomiast w Warszawie o 13,9%. Choć w ciągu roku zdarzało się, że ceny krakowskie były wyższe od warszawskich, w chwili obecnej zachowane jest „status quo” i średnia warszawska wynosi 7 903 i jest o 731 złotych wyższa od cen w Krakowie.

Analizując sytuację na wtórnym rynku nieruchomości kwartał po kwartale trudno się było spodziewać, że koniec roku przyniesie największe zmiany cen. Wydawało się, że rekordy padły w końcówce II kwartału, kiedy następowały zmiany w przepisach dotyczących zasad udzielania kredytów walutowych. Jest to prawda w przypadku Krakowa, gdzie w II kwartale nastąpił 33% wzrost cen oraz Warszawy, gdzie od kwietnia do czerwca ceny podniosły sie o 17%. Natomiast we Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu rekordy padały w ostatnim kwartale 2006 roku. Jeśli policzymy średni kwartalny wzrost ceny dla wszystkich analizowanych lokalizacji, to w II kwartale wyniósł on 10,5%, a w IV prawie dwa razy tyle, bo 20,1%. Przyczyny pozostają niezmienne od miesięcy: zbyt mała podaż mieszkań w stosunku do popytu. Nic niestety nie zapowiada zamiany tej sytuacji. W 2006 roku nie nastąpiły żadne znaczące zmiany legislacyjne, które mogłyby doprowadzić do zwiększenia liczby budowanych mieszkań. Najważniejsza tegoroczna ustawa dotycząca budownictwa „Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania”, została uchwalona w październiku i w swoim założeniu ma wspomóc kupujących, a więc dodatkowo wzmocnić popyt na nieruchomości. Skutki jej działania widoczne będą najszybciej w II kwartale 2007 roku, kiedy „kredyty z dopłatą” znajdą się w ofercie banków. Dodatkowym motywatorem do dokonywania zakupów (na rynku pierwotnym) do końca 2006 roku była likwidacja ulgii odsetkowej. Jedynie osoby, które zaciągną kredyt hipoteczny do końca 2006 roku, będą mogły odpisać od dochodu wydatki na spłatę odsetek od kredytu. W IV kwartale w mediach pojawiły się kolejne informacje o rekordowych cenach za grunty w świetnych lokalizacjach w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. We wszystkich rekordowych transakcjach kupującymi byli deweloperzy z Unii. Jest to kolejny dowód na niesłabnące zainteresowanie inwestorów zagranicznych polskim rynkiem nieruchomości. Zainteresowanie te przekłada się oczywiście na zakupy, przede wszystkim w największych polskich miastach, a w efekcie końcowym poprzez zwiększenie popytu wpływa na wzrost cen.

Należy się spodziewać, że ceny będą nadal pięły się w górę. Szczegóły dotyczące prognozowanego rozwoju sytuacji znajdą się w materiale „Prognoza na rok 2007”, który zostanie opublikowany w połowie stycznia 2007.

Wykres 2. Zmiany średnich cen metra kwadratowego w IV kwartale 2006 w największych polskich miastach. Źródło www.szybko.pl

SZCZEGÓŁOWE DANE DOTYCZĄCE WARSZAWY, KRAKOWA, GDAŃSKA , POZNANIA I WROCŁAWIA

WARSZAWA

Trzy ostatnie miesiące 2006 roku to dalszy niczym niezachwiany wzrost cen mieszkań w Warszawie. Pod koniec grudnia za metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym trzeba było zapłacić o 965 złotych więcej niż we wrześniu. Oznacza to, że jeśli udało nam się kupić 50 metrów we wrześniu mogliśmy zarobić niemal 50 tysięcy złotych w ciągu 3 miesięcy. Podobnie jak w poprzednim kwartale na wartości zyskały mieszkania we wszystkich warszawskich dzielnicach. Najbardziej, bo o 16% w stosunkowo niedrogim pod koniec III kwartału Ursusie. We wrześniu można tam było kupić mieszkanie w cenie 6 tys. za metr, na koniec roku trzeba było wydać o 1185 złotych więcej. W grudniu średnia warszawska cena metra kwadratowego wyniosła 7903 złotych. Nic dziwnego, że już tylko w nielicznych dzielnicach można kupić za mniej niż 7 tysięcy. Są to Bródno, Gocław, Praga Północ, Tarchomin i Targówek. Także tradycyjnie popularne lokalizacje zyskały więcej niż średnio cała Warszawa, na Ursynowie ceny wzrosły o 16%, na Żoliborzu o 15%. Już w styczniu 2007 roku średnia cena dla Warszawy przekroczy poziom 8 tysięcy za metr, a bardzo prawdopodobne jest, iż w I kwartale w kolejnych dzielnicach pojawią się ceny 5 cyfrowe. Będą to najprawdopodobniej Mokotów i Kabaty.

Na początku roku trudno było wyobrazić sobie, że ceny w stolicy poszybują do tak wysokiego poziomu, szczególnie jeśli wzięło się pod uwagę fakt, iż i tak były zdecydowanie najwyższe w skali kraju. Dziś jednak, po informacjach o kolejnych rekordowych cenach, które osiągnęły grunty w atrakcyjnych warszawskich lokalizacjach, nikt nie ma wątpliwości, że dalsze wzrosty to naturalna kolej rzeczy. Po prostu rezultat działania wolnego rynku. Jeśli za grunt płaci się 31 tysięcy za metr, tak jak Irlandczycy przy zbiegu Hożej i Mokotowskiej, czy też 13 600 złotych, które zapłacili Hiszpanie za część zajezdni na Inflanckiej, należy liczyć się z tym że wybudowane tam lokale deweloperzy będą sprzedawali za kilkadziesiąt, a nie kilkanaście tysięcy od metra. Można przypuszczać, że te precedensowe do tej pory przypadki, niesłychanie jak na polskie warunki wysokich cen gruntów, będą miały miejsce coraz częściej, a więc ceny nieruchomości w stolicy będą nadal rosły.

KRAKÓW

W IV kwartale 2006 roku średnia cena w Krakowie wzrosła o prawie 13% i w grudniu wyniosła 7172 złotych. Oznacza to wzrost o 55% w skali roku i ceny, w przypadku centralnych dzielnic Krakowa, przekraczające 8 tys. za metr. W przypadku Krakowa w IV kwartale największy 13% wzrost miał miejsce w przypadku mieszkań 3 pokojowych. Dwa i pół raza wolniej rosły ceny 2 pokoi. Mieszkania 2 pokojowe są jednak nadal najpopularniejsze. W serwisie szybko.pl taka oferta w Krakowie jest aktualna średnio przez 10 dni, kawalerka czeka na kupca 13 dni, 3 pokoje 14 dni, a mieszkania 4 pokojowe 19.

Pod koniec roku trudno było znaleźć ofertę za mniej niż 5 tysięcy złotych za metr. Nadal najniższe pozostają ceny w Nowej Hucie, Miestrzejowicach oraz Woli Duchackiej, ale także we wszystkich tych lokalizacjach znacznie przekraczają już 5 tysięcy. Jak można było przewidzieć Nowa Huta oraz Miestrzejowice jako najtańsze do tej pory lokalizacje, w IV kwartale odnotowały jedne z najwyższych % wzrostów cen. Wyniosły one około 18%, przy czym najwyższy skok cenowy, ponad 22%, miał miejsce w Łagiewnikach. Warto zwrócić uwagę na stabilną w tym kwartale cenę na Starym Mieście. Mimo 13% przyrostu cen w skali miasta, na Starym Mieście cena wręcz się obniżyła. Może to oznaczać, iż jest ona już blisko swej górnej granicy, bądź co także jest bardzo prawdopodobne nie ma (okresowo) już wystarczająco atrakcyjnych, wartych tej ceny nieruchomości.

GDAŃSK

W ciągu IV kwartału ceny wzrosły o kolejne 20%. Jak informują gdańscy pośrednicy to efekt braku ofert zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Interesujący jest fakt, że ceny mieszkań 1, 2 i 3 pokojowych są w zasadzie na tym samym poziomie i w ciągu kwartału wzrosły od 10 do 15%. Najwięcej: 26% na wartości w ciągu ostatnich 3 miesięcy zyskały mieszkania 4 pokojowe. W Gdańsku charakterystyczna jest niewielka różnica w poziomie cen za metr pomiędzy mieszkaniami małymi a dużymi. Najniższa jest cena metra w przypadku mieszkań 4 pokojowych i jest ona tylko o 10% niższa od ceny najwyższej, jaką płaci się za metr mieszkania 3 pokojowego. W przypadku innych miast podobna kalkulacja wykazuje różnicę minimum 15%.

Prym jeśli chodzi o wysokość cen w Gdańsku wiedzie Przymorze. W IV kwartale wzrosły one o kolejne 20%, co nominalnie oznacza 1000 złotych i w chwili obecnej za metr trzeba tam zapłacić 5800. Niewiele taniej jest w Śródmieściu 5736 złotych, które zanotowało 25% wzrostu od września. Najbardziej jednak w IV kwartale wzrosła cena w dzielnicy Chełm o 30%, mimo to pozostaje na poziomie poniżej 5 tysięcy za metr a więc i poniżej średniej dla całego miasta.

WROCŁAW

Po nieco spokojniejszym III kwartale i wzroście cen na poziomie 5%, to co nastąpiło w IV kwartale można śmiało nazwać eksplozją cen. Największy skok nastąpił w październiku, kiedy cena wzrosła o 17% w stosunku do września i przekroczywszy pułap 5 tysięcy od razu osiągnęła poziom 5732 złotych za metr. Kolejne miesiące to wzrost rzędu 4 i 5%, a w rezultacie rekordowy kwartalny wzrost cen we Wrocławiu o 28%. Po przełożeniu punktów procentowych na złotówki oznacza to 1382 złote więcej za każdy metr! We Wrocławiu w przeciwieństwie do Gdańska, ale też Warszawy czy Krakowa, dysproporcje w cenie metra kwadratowego mieszkań różnej wielkości są bardzo duże. Za metr kawalerki trzeba zapłacić o 1365 złotych więcej niż za metr mieszkania 4 pokojowego. Wynika to zapewne z tego, iż popyt na kawalerki jest w tym momencie najwyższy. Galopujące ceny skłaniają do szybkiego dokonywania zakupów, a przy ograniczonych środkach i presji na jak najszybsze dokonanie transakcji, najłatwiej jest zgromadzić pieniądze i dokonać zakupu małego mieszkania.

W IV kwartale pogłębiły się dysproporcje pomiędzy cenami w poszczególnych dzielnicach. W najdroższym Starym Mieście trzeba za metr zapłacić o 33% więcej niż w Zakrzowie. W poprzednim kwartale różnica ta wynosiła 24%. Wydaje się, że jest to specyficzne zjawisko dla sytuacji, gdy następuje szybki wzrost cen. Najpierw na celowniku kupujących znajdują się najlepsze lokalizacje. W następstwie wzrostu cen w tych miejscach ograniczone zostaje grono osób, które mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości w „najlepszych” dzielnicach, a popyt przekierowany zostaje do miejsc stosunkowo tańszych. Ze zjawiskiem takim mamy do czynienia od około pół roku w samej Warszawie, a nawet szerzej w aglomeracji warszawskiej, ponieważ zwiększa się zainteresowanie mieszkaniami w podwarszawskich miejscowościach.

POZNAŃ

Po wysokim jak dla Poznania, ponad 8% wzroście średniej ceny za metr kwadratowy w III kwartale 2006 roku, IV kwartał przyniósł ogromne zaskoczenie, czyli ponad 26% skok cen. Najbardziej, podobnie jak w pozostałych miastach, wzrosły ceny w październiku o ponad 12%, w listopadzie o kolejne 7,4%, a w grudniu o 4,7%. Tym samym na koniec roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Poznaniu wynosi 4783 złote i jest o 44% wyższa niż w styczniu. Mimo iż jest to najniższy wzrost na przestrzeni roku spośród analizowanych miast i tak jest on sporym zaskoczeniem. Analizując sytuację kwartał po kwartale można się było spodziewać kolejnego stabilnego 5-7% wzrostu ceny w IV kwartale. Wydaje się że sytuacja w innych polskich aglomeracjach nie pozostała bez wpływu na Poznań. Biorąc pod uwagę lokalizację Poznania, jego tradycje i potencjał gospodarczy można oczekiwać i mieć nadzieję, iż będzie się on rozwijał w tempie porównywalnym do Wrocławia. Stosując tę analogię należy spodziewać się dalszego wzrostu cen w stolicy Wielkopolski.

POZIOM CEN W IV KWARTALE W GDYNI, SOPOCIE, SZCZECINIE, TORUNIU I ŁODZI.

Dzięki systematycznie rosnącej liczbie ogłoszeń w serwisie www.szybko.pl w raporcie mogą pojawiać się informacje dotyczące kolejnych polskich miast. W chwili obecnej są to średnie ceny dla całego IV kwartału. W tabeli numer XX znajdują się dane dotyczące dwóch spośród 3 trójmiejskich miast, Gdańsk jest zanalizowany powyżej. Porównując między sobą średnie ceny we wszystkich trójmiejskich aglomeracjach widzimy, że w Gdańsku i Gdyni są one na porównywalnym poziomie, natomiast Sopot o 37% droższy. Ceny w Sopocie wynikają przede wszystkim z uzdrowiskowego charakteru miasta i bardzo ograniczonych możliwości powstawania nowych inwestycji mieszkaniowych. Niemożność zaspokojenia potrzeb płynących z rynku nieuchronnie prowadzi do wzrostu cen. Z uzyskanych danych wynika że są one porównywalne do cen krakowskich. Dane z kolejnego kwartału pozwolą zaś zbadać ich dynamikę. Ważnym wnioskiem , który nasuwa się przy porównywaniu cen w Gdańsku, Gdyni i Sopocie jest konkluzja, iż nie należy tych trzech miast „wrzucać do jednego wora” i przedstawiać analiz dla całego Trójmiasta. Aglomeracja ta jest tak zróżnicowana, a dysproporcje w cenach tak duże, iż należy każde z nich prezentować osobno.

W zestawieniu pojawiają się także Szczecin, Toruń i Łódź. We wszytskich tych miastach średnia cena kształtuje się na poziomie poniżej 4 tysięcy za metr, czyli ponad dwukrotnie niższym niż w Warszawie czy Krakowie. Jest to jeden z dowodów na istnienie podziału Warszawa + Kraków versus reszta Polski. Nieco zaskakujący jest fakt, iż najwyższa cena za metr kwadratowy spośród tych trzech miast przypada Szczecinowi. Zdziwienie te jest krótkotrwałe, ponieważ bliskość granicy z Niemcami, kontakty gospodarcze z sąsiadami wpływaja na rozwój gospodarczy tego rejonu. Dodatkowo możliwość porównania cen z cenami nieruchomości w Niemczech, nadal wypada na naszą korzyść (czyli w Polsce jest taniej) a jednocześnie może być impulsem do wzrostu cen nieruchomości w Szczecinie. Najniższa średnia cena za metr kwadratowy w IV kwartale, w poniższym zestawieniu, została odnotowana w przypadku Łodzi. Jest wyższa o 300 złotych od ceny w Gdańsku na początku roku i porównywalna do cen poznańskich w styczniu 2006. Wśród analizowanych w raporcie miast tylko w Katowicach średnie ceny metra kwadratowego są niższe. W obu tych przypadkach ceny nieruchomości są odzwierciedleniem sytuacji ekonomicznej miast. Zarówno Katowice jak i Łódź ogromnie straciły na okresie transformacji i do tej pory nie poddźwigneły się do poziomu, kiedy w Łodzi prosperowały zakłady włókiennicze, a w Katowicach kopalnie. Niewątpliwie jednak wszelkie pozytywne, ale także negatywne zmiany, które tam nastąpią będą miały swoje następstwa w cenach nieruchomości.

CZĘŚĆ III - WYNAJEM

SYTUACJA W NAJWIĘKSZCH POLSKICH MIASTACH

IV kwartał wyróżniał się na tle 2006 roku. Pomimo iż popyt na wynajem mieszkań zmalał po boomie w sierpniu i wrześniu, to opłaty za wynajem wzrosły i to wbrew zasadzie mniejszy popyt niższe ceny. Po spadkach kosztów wynajmu kawalerek, który miał miejsce w poprzednim kwartale we wszystkich analizowanych lokalizacjach poza Poznaniem, w IV kwartale „odrobiły one straty” z kilku poprzednich miesięcy. Najbardziej bo o 19% wzrosły ceny w Gdańsku o 17% we Wrocławiu, 11% w Krakowie, niznacznie bo o 2% w Katowicach. W Warszawie po raz kolejny okazuje się że kawalerkę można wynająć o kilkadziesiąt złotych taniej niż w poprzednim kwartale. Tańsze są także kawalerki w Poznaniu, o całe 9%. W rezultacie na koniec roku sytuacja wygląda następująco. We Wrocławiu i Krakowie za wynajem mieszkania 1 pokojowego trzeba zapłacić odpowiednio o 14 i 10% więcej niż w styczniu. W Poznaniu po fluktuacjach w ciągu roku cena jest na identycznym poziomie jak w styczniu. W Warszawie jest o 2%, czyli 26 złotych taniej. Najbardziej bo o 19% obniżyły się koszty wynajmu kawalerek w Gdańsku. Kawalerki nadal są jednym z najpopularniejszych rodzajów mieszkań. Zostały zdetronizowane przez 2 pokoje, które stanowią 50% ofert serwisu www.szybko.pl, podczas gdy kawalerek jest około 34%. Według danych szybko.pl znajdują one najemcę średnio w ciągu dwóch tygodni, czyli o 1 dzień szybciej niż mieszkania 2 pokojowe i są o około 300 złotych tańsze. Aby wynająć mieszkanie 2 pokojowe w IV kwartale trzeba było zapłacić co najmniej tyle samo co w III kwartale (sytuacja w Poznaniu i Katowicach) lub o kilka % więcej: w Warszawie 7, w Gdańsku 8%, Wrocławiu i Krakowie o 10 punktów procentowych. Od stycznia do grudnia najbardziej wzrosły koszty wynajmu 2 pokoi we Wrocławiu i Krakowie o 16 i 13%. W Warszawie już tylko o 4%, a w Poznaniu i Gdańsku spadły o 7.

Największe fluktuacje cenowe zarówno w skali kwartału jak i w skali roku miały miejsce w przypadku mieszkań 3 pokojowych. Tylko w przeciągu ostatniego kwartału we Wrocławiu koszty wynajmu takich mieszkań wzrosły o 18%, w Gdańsku o 16%, w Krakowie o 13 , w Warszawie 8, a w Poznaniu o 5%.

Analizując cały rok można uznać, że na tle drastycznie rosnących cen nieruchomości koszty wynajmu są przewidywalne i stosunkowo stabilne. Najwyższe wzrosty o 14, 16, 21 i 4% odpowiednio dla mieszkań 1,2,3 i 4 pokojowych w IV kwartale w porównaniu z I-szym, miały miejsce we Wrocławiu. W tym samym czasie średnia cena metra kwadrtaowego wzrosła tam o ponad 85%. Kilkunastoprocentowe zwyżki cen wynajmu wydają się być uzasadnione. Biorąc pod uwagę fakt, iż koszty wynajmu i kupna powinny być ze sobą skorelowane, podwyżki mogłyby być znacznie większe.

Zależność pomiędzy ceną mieszkania, a strumieniem pieniądza, który może potencjalnie przypłynąć z opłat za wynajem, jest jednym ze sposobów oceny opłacalności inwestycji. Przyjmuje się iż roczne przychody z wynajmu powinny kształtować się na poziomie 5-8% wartości nieruchomości. Jeśli założymy, że będzie to 8% zainwestowane przez nas w nieruchomość pieniądze (w kwocie nominalnej, bez uwzględnienia zmiany wartości pieniądza w czasie) odzyskamy po 12 i pół roku. Jeśli będzie to 5% to zwrot inwestycji nastąpi w ciągu 20 lat. Przyjrzyjmy się jak zależności te wyglądają w stolicy. Do obliczeń wartości mieszkania zastosowano ceny z miesiąca listopada. Roczne przychody z wynajmu obliczono bazując także na danych z listopada.

Już w chwili obecnej roczne przychody z najmu mieszkań w Warszawie balansują na dolnej granicy wskaźnika, który wskazuje na opłacalność inwestycji w nieruchomość. Jeśli rynek zafunkcjonuje prawidłowo koszty najmu powinny rosnąć. Jeśli będziemy mieli do czynienia ze stagnacją lub spadkiem cen wynajmu i jednoczesnym bardzo dynamicznym wzrostem cen kupna, będzie to jeden z dowodów na spekulacyjny charakter popytu. Kupujący nie będą brali pod uwagę możliwych przychodów z najmu i jego opłacalności, a jedynie na szybki wzrost cen. Rosnące ceny zakupu nieruchomości mogą w jeszcze inny sposób wpłynąć na opłaty za najem. Przewiduje się iż zwiększy się grupa osób, które nie będą w stanie zgromadzić dużych sum na zakup mieszkania (nawet przy pomocy kredytów). W ten sposób może zwiększyć się liczba zainteresowanych wynajmem czyli popyt na mieszkania do wynajęcia, a więc w ostatecznym rozrachunku ceny.

DANE DOTYCZĄCE KOSZTÓW WYNAJMU W WARSZAWIE, KRAKOWIE, POZNANIU, GDAŃSKU, WROCŁAWIU I KATOWICACH

WARSZAWA

W IV kwartale 2006 roku po raz pierwszy mamy do czynienia z wzrostem kosztów wynajmu wszystkich rodzajów mieszkań w Warszawie. Od września 2006 roku najbardziej, bo aż o 28% wzrosły stawki za wynajem mieszkań 4 pokojowych. Jest to znacząca kwota, rzędu 750 złotych miesięcznie. Czterokrotnie niższe wzrosty, rzędu 7 %, miały miejsce w przypadku mieszkań 1 i 3 pokojowych. Za wynajęcie dwóch pokoi w grudniu trzeba było zapłacić o 13% więcej niż we wrześniu. Tak duże różnice pomiędzy wzrostami kosztów wynajmu mieszkań różnej wielkości to efekt dysproporcji w ilości mieszkań danego typu oferowanych do wynajmu. Duże 4 pokojowe mieszkania stanowią zaledwie 4% ofert w serwisie szybko.pl.. Mieszkań 1 i 3 pokojowych jest odpowiednio po 36% i 15%.

W przypadku poszczególnych dzielnic wzrost kosztów wynajmu wszystkich rodzajów mieszkań miał miejsce na Mokotowie, Ochocie i Ursynowie. Tam mimo już wysokich cen wzrosły one o kolejnych kilkanaście procent. Najwięcej jednak zyskał w tym kwartale Ursus. Koszty wynajmu kawalerek wzrosły o 5%, mieszkań 2-pokojowych aż o 21%, a 3 pokojowych o 19%. Wzrosty te spowodowane są faktem, iż w III kwartale była to najtańsza warszawska dzielnica, a jednocześnie powstało tu wiele nowych mieszkań przeznaczonych na wynajem. Atut nowości i dobry standard oferowanych tam mieszkań musiały doprowadzić do wzrostów. Mimo to ceny są tu nadal niższe niż średnia warszawska.

Ranking popularności dzielnic zmienia się nieznacznie. Nadal najchętniej wynajmowane są mieszkania w Centrum i Śródmieściu. Oferty z tych okolic znikały z serwisu szybko.pl po zaledwie 5 dniach od zamieszczenia. Trzeba jednak zauważyć, iż ceny bardzo popularnych kawalerek w Centrum Warszawy nie należą już do najwyższych w swojej kategorii. Druga na liście dzielnic, gdzie mieszkania wynajmuje się w krótkim czasie jest Wola. Oferta mieszkania do wynajęcia na Woli średnio już po 6 dniach przestaje być aktualna i znika z serwisu. Jest to spowodowane przede wszystkim atrakcyjnymi cenami mieszkań dwupokojowych i kawalerek, niższymi niż średnia warszawska. Niezaprzeczalnym atutem Woli jest także niezła komunikacja. Kolejne w rankingu są Mokotów, Żoliborz i Ochota, w dzielnicach tych oferty czekają na wynajmującego średnio 8 dni. Najtrudniej jest znaleźć najemcę dla mieszkań położonych na Białołęce, Targówku, Gocławiu - czyli w dzielnicach słynących z trudności w komunikacji z resztą miasta.

KRAKÓW

W Krakowie w IV kwartale, mimo że wygasło zapotrzebowanie na mieszkania ze strony studentów, nadal rosły ceny wynajmu. W grudniu trzeba było zapłacić o 10% więcej za wynajem kawalerki i mieszkania 3-pokojowego w porównaniu z wrześniem. Na wynajem dwóch pokoi trzeba było wyłożyć o około 50 złotych więcej niż we wrześniu. Jedynie cena mieszkań 4 pokojowych jest o 12 złotych niższa. Spadała ona w trakcie kwartału, ale na koniec roku wróciła do poziomu około 2500 złotych.

W IV kwartale największym zainteresowaniem wśród najemców cieszyła się dzielnica Miestrzejowice. Oferta z tej części Krakowa czekała na chętnych tylko 5 dni!!! Był to niewątpliwe efekt atrakcyjnych, w porównaniu z resztą miasta, cen. Zwiększony popyt przyczynił się do tego, że koszty wynajmu w Miestrzejowicach wzrosły w przeciągu ostatniego kwartału w przypadku kawalerek o 12%, dwupokojowych 10% i 3 pokojowych 18%. Są jednak nadal atrakcyjne, do 30% niższe niż średnie krakowskie. Podobne zjawisko miało miejsce w Bieńczycach i sąsiadujących ze Starym Miastem Grzegórzkach. Mimo postępującego procesu wyrównywania cen pomiędzy dzielnicami Krakowa występują tu nadal ogromne dysproporcje. Jeśli porówna się koszty wynajmu na Starym Mieście i w Nowej Hucie okaże się że za 1822 złotych, które płacimy za wynajem dwóch pokoi na Starym Mieście możemy wynająć 2 mieszkania dwupokojowe w Nowej Hucie i jeszcze zostanie nam 136 złotych. Jest to kolejny dowód na ogromną wagę jaką odgrywa lokalizacja w przypadku nieruchomości.

WROCŁAW

Sytuacja wrocławskiego rynku wynajmu wygląda podobnie jak w III kwartale. Nadal pozostaje trzecim miastem w rankingu wysokości opłat za wynajem. W IV kwartale koszty wynajmu nadal rosły. Bardzo znacząco, bo aż o 37% więcej trzeba zapłacić za wynajem mieszkania dwupokojowego. 1563 złote za dwa pokoje we Wrocławiu w grudniu to o 185 zł więcej niż Krakowie, a także o 28 złotych więcej niż w Warszawie! Kawalerki podrożały o 16% i także trzeba mieć nieco więcej gotówki, aby wynająć 1 pokój we Wrocławiu niż w Krakowie. Grudniowa cena 1075 złotych za jeden pokój jest juz bardzo bliska kosztom warszawskim.

POZNAŃ

W ostatnim kwartale 2006 roku w Poznaniu mieliśmy do czynienia ze znacznymi obniżkami kosztów wynajmu. Kawalerki staniały o 18%, mieszkania 4 pokojowe o 14%, 3 pokojowe o 6%. Nieznacznie wzrosła jedynie cena za wynajem dwóch pokoi, o 3%. Największe spadki miały miejsce w październiku i listopadzie, można więc wnioskować, że wynikały ze spadku popytu na wynajem, po gorącym okresie we wrześniu i sierpniu.

KATOWICE

To już druga odsłona kosztów wynajmu w Katowicach na łamach Raportu szybko.pl. Dane za ostatnie pół roku wskazują, że ceny wynajmu w Katowicach należą do stabilnych. Nadal też są najniższe spośród wszystkich analizowanych miast i są porównywalne do kosztów wynajmu w Gdańsku. Aktualna pozostaje także teza, że sytuacja ta nie zmieni się w najbliższym czasie, gdyż brakuje przesłanek, które zapowiadałyby pozytywne zmiany w sytuacji gospodarczej regionu.

GDAŃSK

Gdańsk w IV kwartale 2006 roku nie odnotował większych zmian jeśli chodzi o wynajem mieszkań. Wzrosły jedynie koszty wynajęcia kawalerek o 9%. Interesująca jest informacja o rotacji jaka ma miejsce w przypadku ogłoszeń z Gdańska. Są one w serwisie średnio 23 dni, a więc najdłużej w porównaniu z resztą analizowanych aglomeracji.

CZĘŚĆ IV - POKOJE, STANCJE

ANALIZA SYTUACJI W NAJWIĘKSZYCH POLSKICH MIASTACH

Baza pokoi i stancji w ramach serwisu www.szybko.pl to w chwili obecnej najbogatsza tego typu baza w polskim internecie. Codziennie pojawia sie tu około 60 nowych ofert pokoi do wynajęcia. Są to zarówno pokoje w mieszkaniach wynajmowanych przez studentów, tzw. „bez właściciela”, jak i pokoje przy rodzinie i osobach samotnych. Za pośrednictwem serwisu, do osób oferujących wynajem, wysyłanych jest średnio dziennie 100 zapytań mailowych. W IV kwartale 2006 roku w sumie pojawiło się w serwisie około 3,500 ofert, a więc niewiele mniej niż w okresie największej intensyfikacji poszukiwań stancji, jakim jest sierpień i wrzesień. Średnio oferta znajdowała się w serwisie około 18 dni, czyli zdecydowanie krócej niż oferty sprzedaży lub wynajmu mieszkań. Świadczy to o dużym zapotrzebowaniu na pokoje do wynajęcia ze strony internautów odwiedzających www.szybko.pl.

Październik jest „ostatnim dzwonkiem”, miesiącem, w którym nadal jeszcze można podjąć decyzję o przeprowadzcce, jeśli współlokatorzy lub właściciel mieszkania nam nie odpowiadają. Dodatkowo ceny nieznacznie się obniżyły i można poszukać przysłowiowej okazji: popyt się zmniejsza, więc dodatkowo można pozwolić sobie na przebieranie wśród lokalizacji i stadndardu mieszkania.

Podsumowując sytuację na rynku wynajmu stancji można uznać, iż ceny są stosunkowo stabilne. Najwyższe występują w Warszawie i Krakowie, gdzie także ceny sprzedaży wybijają się znacznie przed pozostałe miasta, a dodatkowo są to największe ośrodki akademickie w Polsce. Warto zauważyć, że cena pokoju w Krakowie dotąd niższa o 50 do 100 złotych od cen warszawskich, w listopadzie osiągnęła ten sam poziom.

W dalszej części raportu przedstawiona została analiza sytuacji w poszczególnych aglomeracjach.

WARSZAWA

Średni kwartalny koszt wynajmu pokoju dla Warszawy wyniósł 501 złotych i był niższy o 5% w stosunku do poprzedniego kwartału. Koszty wynajmu wróciły więc do poziomu z czerwca i lipca. Zmiana ta jest dokładnie tego samego rzędu jak wzrost cen w okresie zwiększonego popytu na pokoje w sierpniu i wrześniu. Powrót do cen przedwakacyjnych jest kolejnym dowodem na dużą stabilność ceny pokoi w Warszawie. Stabilne ceny to efekt równowagi między popytemi podażą stancji na terytorium stolicy.

Spadek cen wynajmu w IV kwartale najbardziej odczuły dzielnice peryferyjne, takie jak Ursus czy Bielany, a także Praga Północ. Pokoje w tych dzielnicach są około 100 złotych tańsze od warszawskiej średniej, a w Ursusie i na Pardze Północ można zamieszkać wydając na pokój mniej niż 400 złotych. Poniżej 500 złotych i średniej warszawskiej można wynająć pokój na Bielanach, Pradze, Tarchominie, Gocławiu, Ochocie i w Ursusie. W dzielnicach tych jest tradycyjnie najtaniej przede wszystkim ze względu na trudności komunikacyjne i znaczną odległość od centrum. Najwyższe średnie koszty wynajmu, podobnie jak w poprzednim kwartale, osiągnęły Kabaty, Wilanów (powyżej 600 złotych) oraz Ursynów i Żoliborz. Mimo, iż są to najdroższe dzielnice oferty czekają na klientów zaledwie kilka dni. Najkrócej na Kabatach - średnio 9 dni, na Ursynowie i Żoliborzu 11 dni. Popularność tych lokalizacji oraz wyższa cena to przede wszystkim efekt lokalizacji w okolicy metra, które jest gwarantem sprawnego i łatwego do zaplanowania sposobu poruszania się po mieście. W IV kwartale aż 40% ofert zostało opisanych jako położone w pobliżu metra.

KRAKÓW

Średnia cena wynajmu pokoju w IV kwartale 2006 roku w Krakowie wyniosła 481 złotych. Była o 8% wyższa niż średnia z III kwartału. Po raz kolejny koszty wynajmu stancji w Krakowie wzrosły najbardziej w skali kraju. Jeśli porównujemy sytuację w Warszawie i Krakowie wzrosty cen w przypadku Krakowa wynikają ze znacznie mniejszej liczby nowobudowanych mieszkań, a co za tym idzie później z mniejszą podażą mieszkań i pokoi do wynajęcia. Krakowskie Stare Miasto to obecnie najdroższa dzielnica w Polsce jeśli chodzi o wynajęcie pokoju. Powyżej średniej warszawskiej, 501 złotych, kształtuje się cena wynajmu w Woli Duchackiej, Dębnikach, na Łagiewnikach i Prądniku Białym. W pozostałych dzielnicach cena oscyluje pomiędzy 396 a 480 złotych. Według danych z serwisu szybko.pl najtaniej można wynająć stancje na Miestrzejowicach, Bieńczycach i w Nowej Hucie.

WROCŁAW

POZNAŃ

Średni koszt wynajmu pokoju w IV kwartale 2006 roku w Poznaniu wyniósł 375 złote i był o 18 złotych niższy niż w III kwartale. Różnice cenowe pomiędzy średnią a ceną najniższą i najwyższą wynoszą odpowiednio 24 i 20%. 4 najdroższe dzielnice to Stare Miasto, Sołacz i Wilda, tam trzeba wydać na pokój ponad 400 złotych miesięcznie. Z analizy czasu, jaki ogłoszenie znajdowało się w serwisie wynika, że w Poznaniu najszybciej chętnych znajdują oferty o najniższych cenach. W dzielnicach, w których koszty wynajmu pokoju nie przekraczają 400 złotych oferty znajdują najemców średnio w ciągu 6 dni.

Archiwum raportów:

• Raport Szybko.pl, Rynek wtórny, IV Kwartal 2006 oraz podsumowanie roku 2006
• Raport Szybko.pl, Rynek wtórny, III Kwartal 2006
• Raport Szybko.pl, rynek wtórny, II Kwartal 2006
• Raport Szybko.pl I kwartał 2006
• Raport Szybko.pl IV kwartał 2005